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华润置地部署物业管理分拆上市

来源:运城新闻网    时间:2019-04-17




  华润置地(01109.HK)可能是最怕谈规模的房企之一,至少表面上如此。

  新鲜出炉的年报显示,华润置地2017年全年公司实现的销售业绩为1521.2亿元,同比增长40.8%,超年初制定的全年目标26.8%,按规模排第十名。

  华润置地把2018年的销售目标定为1830亿元,甚至未及2000亿元。媒体质疑,这样的目标规模能否保住行业前十的地位,华润置地董事会副主席唐勇回应称:“有可能不够,这不仅仅取决于华润置地,也取决开发商的整体表现,年底见。”

  这是央企华润集团全力扶持的地产平台,这一身份令华润置地在融资扩张上获得许多优势,其年度加权平均融资成本仅为4.16%。但与同行相较,这手好牌打得不算漂亮。

  商业和物业分拆未有时间表

  与发2017年中报状态不同,唐勇对2017年的整体业绩“还是很满意的”。

  华润置地2017年报显示,全年综合营业额为1185.9亿港元,同比增长8.5%。其中,开发物业收入为1045.6亿港元,年增长5.9%;包洛阳哪家医院治疗癫痫专业括购物中心、写字楼、酒店业务在内,投资物业租金收入为87.8亿港元,年增长21.1%;而来自建筑、装修及其它方面的收入为52.45亿港元。

  年报指出,2017年,华润置地坚持“2+X”的商业模式,推动康养、产业基金、海外业务、长租公寓、产业小镇、文化体育等创新业务的发展。

  “2”是指开发物业和投资物业,至于“X”则是多元化的创新业务。

  2009年,华润置地提出了转型思路,向“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的业务发展模式转变,希望尽可能紧握客户资源,以期变现。

  客户增值服务变成了多元化业务,2017年下半年来,华润置地加快农业、医疗、科创等多元化业务的推进,找来腾讯、迈瑞等各自行业中的巨头做盟友。

  公司把希望寄托在多元化业务上,目的在于找到新的业务增长点。但从来自建筑、装修及其它方面的收入数据来看,目前这些多元化业务尚未能为公司收入、利润作出显著贡献。

  此处值得一提的是华润置地的的商业地产,即投资物业部分。“租金明年会超过100亿港币,无论是做长租公寓还是别的,10亿级的威海癫痫病小发作治疗租金收入不是容易的事。”言语中,华润置地管理层对商业地产的表现也是满意的。

  商业地产是华润置地近年来发展的重心,作为持有型物业,是抵抗行业风险的重要资产。

  华润置地曾公开过商业地产的发展战略,唐勇还曾说,希望到2017年,商业地产单独剥离的估值相当于一家千亿市值的上市公司。

  2017年过去了,面对媒体对商业地产分拆上市的追问,华润置地未能给出令人满意的答复。“假如分拆,如何体现股东价值、物业资产价值和未来增长,以及目前还有大量的商业项目没有开业,开发所需要资金怎么体现,这一列问题都是复杂,还没研究出结果。”华润置业管理层表示,对于物业管理,存在分拆上市的机会,公司在往这个方向部署,但还没有明确的时间表。

  规模是落后还是可持续发展?

  规模始终是业绩发布会绕不开的话题。

  2017年年中时,华润置地把年度销售目标从1200亿元调高至1320亿元,最终完成的销售业绩是1521.2亿元。这个成绩是在年中的颓势上,加快周转、调整推盘节奏和投资策略得来的吉林正规癫痫病医院排行榜

  华润置地2018年的销售目标是1830亿元。这个目标背后是华润置地与一线开发商差距越来越远。不提万科、碧桂园、恒大已经突破五千亿,就连融创都已晋身为第四极,华润置地超不过同为央企地产平台的中海地产,也被龙湖、华夏幸福等后来者超越。

  华润置地管理层用一些说辞来解释规模上的落后。“华润置地追求有质量的增长和高效的回报,我们的权益是比较高的,关于规模的可持续性还是要认真考虑的,看你要40亿的50%还是20亿的100%。”

  合作拿地、合作开发,小股操盘,已经成为近年房企分担运营风险,实现优势互补的主要方式,这在一定程度上会造成流量金额的增加而权益金额的减少。

  具体比例可参考中国指数院的监测数据:2017年,50家代表百亿房企中,有38家采用合作拿地方式,权益拿地比例均值为86.1%,同比降低0.5个百分点。

  但即便如此,依然改变不了这一轮房企规模竞赛中,华润置地失落的定局。这个解释多少有些牵强附会。 生怕引起其它房企不满,华润置地管理层迅速打补丁:“这是我们的选择,不是对别家公司有异议。”

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  唐勇表示,“战略就是每家公司对自己的财务资源、对商业的理解,对自己的团队做出的选择,每个公司都有自己的道理。我们已经提早针对未来做出布局。”

  华润置地在年报中提出,2018年,聚焦规模增长、加快周转,继续扩大商业地产的规模,多元化创新,探索新的利润增长点。这将是其今年一年的发展方向。

  2017年,华润置地增持64宗地,新增土储计容面积为1196.6万平方米,总地价为1044.7亿元。截至2017年12月31日,公司总土地储备达4897.8万平方米,一二线城市土地储备占比为75%。

  这些土储的势能将在未来2-3的销售额中有所体现,规模能否赶追将系于此。

  由于重仓一二线城市,虽然失去这轮三四线城市楼市爆发的机会,但华润置地的毛利率相当亮丽,全年综合毛利润率为40.3%,其中,开发物业毛利率由2016年同期的32.3%提升为39.8%,业界少有。

  同样为业界少有的是,华润置地目前仍是一个没有董事会主席的公司,这家公司的人事安排仍然神秘,未能公开透明地为投资者所了解。

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